همه چیز درباره مالیات بر املاک و مستغلات

مالیات املاک چیست؟

مالیات یکی از راه‎های تأمین بودجه کشور است. کسب‌وکار‌ها در هر صنعتی مشمول مالیات هستند و بازار املاک و مستغلات هم از این قاعده مستثنا نیست. شناخت انواع مالیات و اینکه چه کسانی باید آن‌ها را پرداخت کنند، از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری خواهد کرد. مالیات بر املاک و مستغلات به‌شیوه‌های مختلفی اعمال می‌شود که در این مقاله با آن‌ها آشنا می‌شوید.

تعریف مالیات بر املاک و مستغلات

به‌طور کلی مالیات بر املاک و مستغلات مالیاتی است که نسبت به درآمد ناشی از اجاره ملک، زمین و هرگونه نقل‌وانتقال آن اعمال می‌شود. در واقع مالیات بر املاک و مستغلات مالیات مستقیمی است که بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی بابت فعالیت در بازار مسکن اعمال می‌شود.

انواع مالیات بر املاک و مستغلات

مالیات بر املاک و مستغلات انواع مختلفی دارد که عبارت‌اند از:

• مالیات بر درآمد اجاره
• مالیات بر نقل و انتقال
• مالیات بر ساخت‌وساز
• مالیات بر املاک و مستغلات خالی

مالیات بر درآمد اجاره چیست

شخص حقیقی یا حقوقی از طریق اجاره املاک و مستغلات خود صاحب درآمدی می‌شود. مالیاتی که به این نوع درآمد تعلق می‌گیرد، مالیات بر درآمد اجاره نام دارد.

مالیات بر درآمد اجاره دارای دو نوع است که روش تعیین سقف مالیات در آن‌ها متفاوت است:

1- در اجاره‌نامه‌های دست اول شخص مالک موظف به پرداخت مالیات است. بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها، مالیات اجاره دست اول در واقع برابر با مبلغ کل اجاره از جمله کلیه مبالغ نقدی و غیر نقدی، با کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورداجاره است.

2- در اجاره‌نامه‌های دست دوم، مستأجر موظف به پرداخت مالیات است. وقتی مالک، ملک خود را به شخص دیگری اجاره بدهد و او هم با عقد قراردادی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، در این شرایط مؤجر مالک نیست. مالیاتی که تعیین می‌شود برابر است با تفاوت مبلغ اجاره‌ای که مستأجر پرداخت کرده و مبلغی که طی اجاره آن ملک دریافت می‌کند.

رقم مالیات بر درآمد اجاره، طبق قرارداد عادی یا رسمی مشخص می‌شود که صاحب ملک ارائه کرده است. در شرایطی که قراردادی تدوین نشده باشد، از ارائه قرارداد اجتناب شود یا رقم اعلام‌شده در آن برای اجاره از ۸۰درصد مبالغ مندرج در مورد ملک‌های مشابه کمتر باشد، طبق ماده ۵۴، سقف مالیات مطابق با اجاره ملک‌های متشابه مشخص می‌شود.

قانون مالیات بر درآمد اجاره فقط به املاکی تعلق می‌گیرد که متراژ آن‌ها در شهرستان‌ها بیشتر از ۲۰۰ متر و در تهران بیشتر از ۱۵۰ متر باشد.

مالیات بر نقل و انتقال چیست

عوارضی که ناشی از خریدوفروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره‌برداری و تشکیل و ساخت وصول می‌شود، دو دسته است:

1- مالیات بر نقل و انتقال ملک

بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، هرگونه جابه‌جایی و انتقال ملک مشمول ۵درصد مالیات بر ارزش معامله می‌شود. اما در اجرای این قانون، مسائل و عوامل زیادی مانند مساحت عرصه و بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به‌کاررفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک، نوع مالکیت، برِ خیابان بودن یا نبودن و... وجود دارند که بر میزان مالیات تأثیر می‌گذارند.

در این نوع مالیات، ارزش معاملاتی به این معناست که بر اساس همین ماده از قانون مالیات‌های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر، میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و بر اساس آن مالیات بر نقل و انتقال ملک را محاسبه می‌کنند.

گاهی ممکن است بر این اساس، ارزش معاملاتی یک ملک تا یک ‌چهلم قیمت واقعی آن کمتر شود. به‌طور مثال اگر خانه‌ای در تهران ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ممکن است ارزش معاملاتی آن ۵ میلیون تومان تعیین شود که ۵درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۲۵۰هزار تومان، مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.

2- مالیات انتقال حق واگذاری ملک

مالیاتی که به موجب نقل و انتقال حق کار و پیشه، تصرف مکان یا بهره ‌های حاصل از جایگاه تجاری ملک اعمال می‌شود، که برابر است با ۲ درصد قیمت معین هنگام انتقال، مالیات انتقال حق واگذاری یا سرقفلی نامیده می‌شود.

مالیات بر ساخت و ساز ملک چیست

تصویب‌نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم موردتأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به‌عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار تعیین شد. بر اساس این قانون، هرگونه ساخت‌وساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده‌سازان و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

پرداخت مالیات به این صورت است که سازندگان حقوقی، یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند. شرکت‌های تعاونی مسکن هم ۱۸٫۷۵صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

سازندگان حقیقی شامل خرده‌سازان و انبوه‌سازان هم باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته‌شده را به دولت اختصاص دهند.

در فرمول تازه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌‎‌های ساخت‌وساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. با این حساب بر خلاف مصوبات قبلی که مالیات بصورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه‌ ای ملک تعیین شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این به بعد مسکن‌سازان هم مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند.

در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای سال ۹۵ صادر شده، مشمول این مالیات قرار می‌گیرند. بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی موردنظر را تا پایان اسفند ۹۴ گرفته‌اند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند.

مالیات بر املاک و مستغلات خالی از سکنه

طی سال‌های اخیر واحدهای مسکونی زیادی، چه در شهرها و چه در شهرک‌های اطراف ساخته شده‌اند. به همین خاطر از سال ۹۴ در قانون مالیات‌های مستقیم، ماده‌ای برای لزوم گرفتن مالیات از خانه‌های خالی ایجاد شد. این نوع مالیات با هدف پیش‌گیری از احتکار ملک اعمال می‌شود.

بیشتر بخوانید 
مالیات خانه های خالی و لوکس چقدر است؟

در این نوع مالیات، هر واحد تجاری یا مسکونی واقع در شهرهایی با بیش از ۱۰۰هزار نفر جمعیت، که با توجه به پایگاه ملی املاک کشور خالی شناخته می‌شود، بعد از یک سال و از سال دوم مشمول مالیات خواهد شد. یعنی:

• برای سال دوم برابر با نیمی از مالیات بر درآمد اجاره،
• برای سال سوم برابر با مالیات بر درآمد اجاره،
• و برای سال چهارم و بعد از آن، معادل ۱٫۵ برابر مالیات بر درآمد اجاره.

شهرهایی که جمعیت آن‌ها از ۱۰۰هزار نفر کمتر باشد، مشمول پرداخت مالیات واحد مسکونی و مالیات ساخت ‌و ساز و فروش نمی‌شوند و از پرداخت مالیات واحد مسکونی معاف هستند.

هرگونه ساخت ‌‌وساز واحد مسکونی از محل صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه شکل می‌گیرند، از مالیات واحد مسکونی معاف هستند.

شرایط معافیت مالیاتی ملک چیست؟

مکان زندگی هریک از افراد خانواده، اجداد یا افراد تحت‌ تعهد صاحب ملک، ملک تجاری محسوب نمی‌شود و مشمول پرداخت مالیات نیست. اگر با ارائه اسناد ثابت شود که مبلغی برای اجاره پرداخت می‌شود، مالیات به آن تعلق می‌گیرد.

گاهی صاحب ملک، واحد مسکونی خود را با عقد قراردادی اجاره می‌دهد و مکان دیگری را برای محل زندگی خود اجاره می‌کند. در این شرایط، درآمد اجاره‌ای که طبق آن مالیات موردمحاسبه قرار می‌گیرد برابر است با تفاوت مبلغی که صاحب ملک از اجاره ملک خود دریافت می‌کند با مقدار مبلغی که به عنوان اجاره برای محل زندگی خود می‌پردازد.

درآمد حاصل از اجاره املاک و واحدهای مسکونی در تهران با بنای مفید تا ۱۵۰ مترمربع شامل معافیت مالیاتی می‌شوند. در سایر نقاط این عدد به ۲۰۰ مترمربع می‌رسد و واحدهایی تا این مساحت مشمول معافیت می‌شوند.

املاک مسکونی که بیشتر از سه واحد تجاری دارند و اصول و الگوی قوانین وزارت شهرسازی را رعایت کرده باشند، در تمام مدتی که اجاره داده می‌شوند، شامل معافیت کامل از مالیات اجاره هستند.

اگر شخصی به‌جز ملکی که اجاره داده، هیچ منبعی برای کسب درآمد نداشته باشد و ملک موردنظر تنها دارایی وی باشد، باید از طریق نامه‌ای چگونگی وضعیت خود را به سازمان امور مالیاتی گزارش کند.

در این موارد، آن ملک تا مقدار مبلغی که به‌صورت سالیانه توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود، از مالیات معاف خواهد شد، اما باقی‌مانده درآمد حاصل از اجاره مشمول مالیات می‌شود.